Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: на что обратить внимание?

Специалисты утверждают, что первопричиной спорных вопросов при покупке недвижимости в строящихся зданиях является то, что граждане, не вникая, ставят подпись и принимают договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ). Чтобы оградить себя от возможных казусов, следует грамотно подходить к покупке жилья на фазе строительства.

Законодательством установлен специальный документ – ДДУ, который регулирует взаимоотношение сторон при приобретении жилья в создаваемых объектах. Случается, что недобросовестные застройщики предлагают гражданам подписать соглашение об инвестициях, предварительный договор займа и другие варианты так называемых «схем». Не стоит вступать в долю на основании этих бумаг, поскольку впоследствии могут возникнуть осложнения с присвоением собственности на жилье.

Обязанности застройщика

Договор долевого участия в строительстве жилого дома подтверждает, что сторона застройщика может привлекать финансы дольщиков на строительство исключительно при соблюдении определенных правил. Это означает, что если условия соблюдаются, то мероприятия застройщика по привлечению инвестиций на строительство считаются законными.

Что предписано исполнять застройщику:

1. Юридическому лицу, осуществляющему застройку, полагается правильным образом оформить бумаги на земельный участок (в собственность либо аренду). Будущим участникам строительства следует проверить документы, подтверждающие основание пользования землей у застройщика, поскольку именно залог на земельный участок реализует права застройщика перед остальными участниками;
2. Застройщик должен иметь в наличии официальное полномочие на строительство многоквартирного здания. Допущением (разрешением) является документ о том, что вся проектная документация соответствует нормам градостроительства. Данный документ содержит сведения о количестве этажей, предназначенных для жилья, и добавочных помещениях, этапах строительства (в том числе и завершающей фазы), прочих важных факторах.
3. Договор долевого участия в строительстве жилых помещений может быть заключен только при существовании у застройщика проектной декларации. Данная декларация дает всем заинтересованным лицам максимум информации о юр. лице, ведущем строительство, и о будущем объекте. Декларация должна быть размещена застройщиком на пространствах масс-медиа либо в сети не позднее, нежели за четырнадцать суток до принятия мер по заключению договоров. Если застройщик не использует рекламу с целью продажи квартир, он может обойтись без публичной демонстрации декларации, но обязан предъявлять ее всем заинтересованным лицам по первому требованию.

Регистрация договора

ДДУ вступает в силу только по завершению процедуры гос. регистрации. Это важно знать, поскольку некоторые ошибочно считают себя дольщиками после подписания договора и передачи денег застройщику. Договор не обладает юридической силой без государственной регистрации. 

Когда застройщик заключит договор хотя бы с одним (первым) участником, он получает право подавать документы для регистрации. Физическому лицу, готовящему бумаги на гос. регистрацию, необходимо проверить правильность отражения в договоре личных данных, а также приложить поэтажный план здания с указанным на нем объектом строительства.

В подписанном сторонами ДДУ должен содержаться следующий материал:

1. Указание объекта долевого строительства (интересующего дольщика), который застройщик передаст ему во владение после введения здания в эксплуатацию;
2. Срок сдачи объекта недвижимости;
3. Цена договора, этапы внесения денежных средств и порядок расчетов;
4. Гарантии на объект.

За государственной регистрацией ДДУ обязательно должны обратиться обе стороны. Государственная пошлина вносится в сумме, разделенной на число участников сторон договора.

Об особенностях проектирования инженерных сетей и выборе подрядчика можно прочитать здесь. С правилами благоустройства территории муниципального образования можно ознакомиться здесь.

Советы дольщику   

Основные моменты, которые долевой участник должен сопоставить и проанализировать в целях своей безопасности:

1. Необходимо сравнить дату выдачи и сроки разрешения на строительство, а также бумаги о правах собственности либо аренды на земельный участок. Сроки должны совпадать или даже превышать период, указанный в проектной декларации;
2. Вид разрешенного использования (ВРИ) участка должен позволять застройщику возводить жилой дом (например, ВРИ для строительства многоквартирного жилого здания с хозяйственными помещениями и прилегающей к дому территорией);
3. Параметры дома (площадь, число этажей и помещений), обозначенные в разрешении на застройку, должны совпадать с информацией в проектной декларации и в заключении экспертизы.

По нормам допускается десять процентов несовпадений за исключением этажности. Если нестыковок больше, у застройщика могут возникнуть проблемы при вводе здания в эксплуатацию из-за несоответствия возведенного объекта имеющемуся разрешению. Риск для участника здесь в следующем: сроки сдачи объекта могут серьезно затянуться, либо здание и вовсе останется «недостроем», и деньги придется возвращать через суд.